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Condamnation
de la SCP Frédéric DUCOURAU à 22 500 euros - Cour d'Appel de Bordeaux
Condamnation à22 500 euros par la Cour d'appel de Bordeaux
(recopie du scan )
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU : 20 JUILLET 2017
(Rédacteur: Elisabeth LARSABAL, président,)
N° de rôle: 16/02827
Pascal DROFF
c/
Alexandre MOREAU-LESPINARD
Stéphane MASSIE
SCP DUCOURAU, DURON, LARACHE, LANDAIS, MOREAU-LESPINARD
SCP MASSIE, DELPERIER, BALLADE
SA MMA IARD
Nature de la décision: AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour: jugement
rendu le 08 mars 2016 par le Tribunal de Grande
Instance de BORDEAUX (chambre: 1, RG : 12110695) suivant déclaration
d'appel du
28 avril 2016
APPELANT:
Pascal DROFF
né le 30 Octobre 1961 à SAINT RENAN (FINISTERE)
de nationalité Française
demeurant 25bis rue Pierre et Marie Curie - 33130 BEGLES
Représenté par Maître Claire LE BARAZER de la SCP
CLAIRE LE BARAZER &
LAURENE D'AMIENS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX
Représenté par Maître BEAUCHAMP substituant Maître
Michel SAUBOLE, avocat
plaidant au barreau de POITIERS
INTIMÉS:
Alexandre MOREAU-LESPINARD
né le 06 Avril 1972 à ANGOULEME
de nationalité Française
Profession: Notaire, demeurant 169 Boulevard de la Plage - 33120 ARCACHON
Représenté par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP
LA YDEKER - SAMMARCELLI,
avocat au barreau de BORDEAUX
Stéphane MASSIE
né le 24 Octobre 1950 à BORDEAUX
de nationalité Française
Profession: Notaire, demeurant 15 Route de Léognan - 33170 GRADIGNAN
Représenté par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP
LA YDEKER - SAMMARCELLI,
avocat au barreau de BORDEAUX
SCP DUCOURAU, DURON, LABACHE, LANDAIS,
MOREAU-LESPINARD prise en la personne de son représentant légal
domicilié en cette qualité au siège social, 169
Boulevard de la Plage - 33120
ARCACHON
Représentée par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP
LA YDEKER -
SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
SCP MASSIE, DELPERIER, BALLADE, prise en la personne de son
représentant légal domicilié en cette qualité
au siège social, 15 Route de
Léognan - 33170 GRADIGNAN
Représentée par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP
LA YDEKER -
SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
SA MMA lARD prise en la personne de son représentant légal
domicilié en
cette qualité audit siège social, 14 Boulevard Marie et
Alexandre OYON - Oyon
- 72030 LE MANS CEDEX 9
Représentée par Maître Xavier LA YDEKER de la SCP
LA YDEKER -
SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR:
L'affaire a été débattue le 19 juin 2017 en audience
publique, devant la cour
composée de :
Elisabeth LARSABAL, président,
Catherine COUDY, conseiller,
Catherine BRISSET, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats: Irène CHAUVlRE
ARRÊT:
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt
au greffe de la cour, les
parties en ayant été préalablement avisées
dans les conditions prévues à l'article 450
alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE:
M. et Mme Balbiano, vendeurs, et M. Droff, acquéreur, ont signé
le 13 février
2008 un acte qualifié de compromis de vente portant sur une propriété de 29 hectares
située à Cestas, 58 avenue Saint Jacques de Compostelle
lieu dit "Bellevue-Sud" dont
le prix était de 2.500.000 .
Cet acte a été rédigé par maître Moreau
Lespinard, notaire des vendeurs, avec le
concours de maître Massie, notaire de l'acquéreur.
La vente portait sur la pleine propriété de la partie
habitation sur la nue propriété
de la partie agricole sur laquelle était exploité un haras.
Ces deux parties étaient définies par référence
à un plan annexé à l'acte sur lequel
elles figuraient sous des couleurs différentes.
Il était précisé que les vendeurs se réservaient
l'usufruit leur vie durant et pour le
survivant d'eux sur la partie agricole, cédée en nue propriété,
pour une période limitée
à quinze années consécutives à compter de
la signature de l'acte authentique.
La vente était conclue sous la conditions suspensives d'usage,
et notamment le
non exercice des droits de préemption de la commune de Cestas
ou de la SAFER.
L'acquéreur déclarait ne vouloir recourir à aucun
prêt pour le paiement du prix et
reconnaissait que si, contrairement à cette déclaration,
il avait néanmoins recours à un
prêt, il ne pourrait en aucun cas se prévaloir des dispositions
protectrices de la loi du 13
juillet 1979 et notamment de la condition suspensive prévue aux
articles L3l2-l àL312-
36 du code de la consommation.
La vente devrait être réitérée en la forme
authentique au plus tard le 30 juin 2008,
délai qui pourrait être prorogé sans dépasser
la date du 10 juillet 2008.
Il était stipulé que les parties soumettaient formellement
la réalisation des
présentes et le transfert de propriété au paiement
par l'acquéreur au plus tard au moment
de l'acte authentique de vente de l'intégralité du prix
payable comptant et des frais de
réalisation.
L'acte prévoyait par ailleurs au titre dit "clause pénale"
qu'au cas où, toutes les
conditions relatives à l'exécution des présentes
étaient remplies, l'une des parties, après
avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas
l'acte authentique et ne satisfait pas ainsi
aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre
la somme de 250.000 à titre
de clause pénale conformément aux dispositions des articles
1152 et 1226 du code civil,
"indépendamment de tous dommages et intérêts".
M. Droff a versé le jour de la signature de cet acte un dépôt
de garantie de 50.000
entre les mains du caissier de l'office notarial rédacteur désigné
séquestre.
La commune de Cestas ayant décidé de préempter
une parcelle de forêt d'environ
un hectare 60 centiares, les signataires de l'acte ont convenu de maintenir
la vente en
réduisant le prix de 50.000 .
Toutefois, début avril 2008; M. Droff faisait savoir par l'intermédiaire
de son
notaire que, compte tenu de ce qu'il comptait désormais recourir
à deux prêts
immobiliers, il convenait de ventiler le prix stipulé globalement
à hauteur d'un million
d'euros pour la partie en pleine propriété et de un million
et demi d'euros pour la partie
en nue propriété.
Les époux Balbiano ne se sont pas opposés au principe
d'une ventilation mais,
estimant la proposition de l'acquéreur incohérente, ils
ont souhaité que la partie
conservée par eux en usufruit soit évaluée à
la somme de 300.000 en pleine propriété,
soit 195.000 pour l'usufruit.
Aucun accord n'ayant pu être dégagé sur cette question,
M. Droff a refusé de
réaliser la vente, refus que, sommé de comparaître
devant le notaire par acte du 6 août
2008, il a confirmé devant celui-ci en considérant la
vente résiliée et en réclamant la
restitution du dépôt de garantie.
Les déclarations des deux parties ont été transcrites
dans le procès verbal de
difficulté que le notaire chargé de rédiger l'acte
authentique a établi le 14 août 2008.
Par acte du 27 août 2008, M. et Mme Balbiano ont fait assigner
M. Droff devant
le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de constatation
de la vente, de
résolution judiciaire de celle-ci aux torts de l'acquéreur
et de paiement de la somme de
250.000 à titre de clause pénale, ce avec intérêts
au taux légal à compter du 6 août 2008.
Il réclamaient en outre des dommages-intérêts complémentaires
de 21.933 en
réparation des préjudices subis, notamment sur le plan
locatif, avec intérêts au taux légal
à compter de la même date.
Par jugement du 30 mars 2010, le tribunal a :
- prononcé la résolution de la vente objet de l'acte sous
seing privé du 13 février 2008,
- condamné M. Droffà payer à M. et Mme Balbiano
la somme de 250.000 au titre de
la clause pénale,
- débouté M. et Mme Balbiano de leur demande de dommages-
intérêts complémentaires,
- ordonné au profit de ces derniers la déconsignation
du dépôt de garantie séquestré en
l'étude de maître Moreau Lespinard, notaire à Arcachon,
- condamné M. Droff aux dépens et au paiement d'une indemnité
de 2.500 sur le
fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur appel de M. Droff, par arrêt en date du 20 septembre 2011,
la cour d'appel de
Bordeaux a:
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé
la résolution de la vente
aux torts de M. Droff et dit que celui-ci était tenu au paiement
de la clause pénale,
-l'a confirmé également en ses dispositions relatives
aux dépens et à l'application
de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformant pour le surplus le jugement, condamné M. Droff
à payer à M. Balbiano
et Mme Troadec épouse Balbiano:
* au titre de la clause pénale, la somme de 90.000 avec
intérêts au taux légal à
compter du 27 août 2008, date de l'assignation,
* des dommages-intérêts complémentaires de 21.933
en réparation du préjudice
indicatif, avec intérêts au taux légal à
compter de la même date, et capitalisation de ceux-
ci :
- condamné M. Droff à payer à M. et Mme Balbiano
une indemnité
complémentaire de 3.000 sur le fondement de l'article 700
du code de procédure civile,
-l'a condamné aux dépens d'appel.
Par acte d'huissier en date du 9 novembre 2012, M. Droff a assigné
maître
Moreau-Lespinard, maître Massie et les sociétés
civiles professionnelles au sein
desquelles ils sont chacun associés, ainsi que leur assureur
commun, la cie MMA lARD,
afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle
sur le fondement de
l'article 1382 du code civil et obtenir indemnisation de préjudices
qu'il estime avoir
subis du fait de leur faute.
Par jugement en date du 8 mars 2016, le tribunal de grande instance
de Bordeaux
a:
- débouté M. Droff de l'intégralité de ses
demandes à l'encontre de maître
Moreau Lespinard, la société Ducoureau Duron Labache Landais
Moreau Lespinard,
maître Massie, la société Massie Stephane Massie
Mathieu Delperier Loïc et la société
MMA lARD lARD,
. - condamné M. Droff à payer à maître Moreau
Lespinard, la société Ducoureau
Duron Labache Landais Moreau- Lespinard, maître Massie, la société
Massie Stephane
Massie Mathieu Delperier Loïc, et la société MMA
lARD lARD la somme globale de
3.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Droff aux dépens de l'instance, avec droit
de recouvrement direct
au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du
code de procédure
civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- rejeté toutes autres demandes comme non fondées.
Pour statuer comme il l' a fait, le tribunal a considéré
que :
- sur la responsabilité des notaires, la question de la ventilation
du prix de vente
entre l'immeuble d'habitation vendu en pleine propriété
et la partie agricole vendue en
nue-propriété était à cette date totalement
indifférente pour M. Droff et n'était
susceptible d'avoir de conséquences au plan fiscal que pour époux
Balbiano, l'immeuble
d'habitation étant pour eux exonéré d'imposition
au titre de la plus-value immobilière,
que dans de telles conditions, les notaires ne pouvaient prévoir
qu'un désaccord
susceptible de faire échec à la vente survienne postérieurement
sur ce point entre les
parties, et n'étaient pas tenus d'effectuer d'autres formalités
pour assurer leur devoir de
conseil et garantir l'efficacité de leur acte,
- il ne peut manifestement être reproché aux notaires de
ne pas avoir anticipé
cette difficulté qui n'avait pas lieu de survenir si le demandeur
n'avait pas changé sa
position relative au financement de l'acquisition sur ses deniers personnels
postérieurement à la signature du compromis de vente,
et en l'absence de faute, leur
responsabilité civile professionnelle ne saurait être engagée.
M. Droff a relevé appel de ce jugement par déclaration
au greffe de son avocat
en date du 28 avril 2016, ce dans des conditions de régularité
non contestées.
Par conclusions signifiées par RPV A le 27 juillet 2016, M. Droff
demande à la
cour de:
- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.
Et statuant à nouveau:
- dire qu'en ne prévoyant pas la ventilation du prix de cession
au compromis de
vente du 13 février 2008, les notaires n'ont pas assuré
l'efficience de leur acte et ont
manqué à leur obligation de conseil,
- dire que ce faisant, ils ont commis une faute ayant des conséquences
préjudiciables pour lui.
En conséquence :
- condamner solidairement maître Moreau-Lespinard et la société
Frédéric
Ducourau - Jérôme Duron - Philippe Labache - Pierre Landais
& Alexandre
Moreau-Lespinard, in solidum avec maître Stéphane Massie
lui-même solidairement
avec la société Stéphane Massie - Mathieu Massie
et Loïc Delperier à lui payer en
réparation de son préjudice:
- la somme de 124.436,91
correspondant aux indemnités mises à sa charge par la
cour d'appel de Bordeaux,
- la somme de 20.252,58
correspondant aux frais exposés par le requérant dans
le cadre de la procédure contre les
époux Balbiano,
Soit un total de 144.689,49 ,
-les condamner chacun au paiement d'une indemnité de 3.000
en application
de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que la Compagnie Mutuelle du Mans Assurances devra garantir,
à son profit, les condamnations prononcées contre les
notaires défendeurs en application
du contrat d'assurance Responsabilité Civile Professionnelle
dont elle est l'émetteur,
- condamner in solidum les défendeurs aux dépens ainsi
qu'à ceux de première
instance, dont distraction au profit de la société Le
Barazer & d'Amiens, avocat,
conformément à l'article 699 du code de procédure
civile.
Par conclusions signifiées par RPVA le 26 septembre 2016, maître
Moreau-
Lespinard, la société Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard,
maître
Massie, la société Massie Stephane Massie Mathieu Delperier
Loïc, la société MMA
lARD lARD demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 8 mars 2016.
En conséquence :
- débouter M. Droff de l'ensemble de ses demandes à leur
encontre.
Statuant à nouveau :
- condamner M. Droff à leur payer ensemble la somme de 4.000
sur le
fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. Droff aux entiers dépens, dont distraction au
profit de la société Laydeker-Sammarcelli, avocat, sur
ses affirmations de droit.
L'instruction a été clôturée par ordonnance
du 6 juin 2017.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure,
des moyens, et des
prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément
renvoyé au jugement
déféré et aux dernières conclusions écrites
déposées en application de l'article 455 du
code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La responsabilité professionnelle des notaires peut être
recherchée sur le
fondement de l'article 1382 ancien du code civil, et il appartient en
cette hypothèse au
demandeur d'apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et
d'un lien de causalité
entre la faute et le préjudice.
Le notaire doit s'assurer non seulement de la validité de l'acte
authentique mais
également de son efficacité et est à ce titre débiteur
d'un devoir de conseil, qui ne porte
pas sur l'opportunité de l'acte envisagé.
Il est constant que la mention d'une ventilation du prix de vente entre
la partie
vendue en pleine propriété et celle vendue en nue propriété
n'était pas une condition de
validité de l'acte de vente.
Le compromis de vente ne porte pas mention de cette ventilation, mais
il est
affirmé par les notaires intimés que cette ventilation
avait été envisagée et que les parties
ne l'ont fmalement pas souhaitée, sans qu'il soit indiqué
sur quelles bases la ventilation
avait été prévue.
La question de celle-ci ne s'est posée et n'est devenue difficultueuse
que lorsque
M. Pascal Droff a contrairement à ce qu'il avait initialement
déclaré, décidé de recourir
à deux emprunts représentant la totalité du prix
de vente, ce qui impliquait qu'il donne
une garantie bancaire; il a souhaité ne donner celle-ci que sur
la partie acquise en nue-
propriété, qu'il estimait à 1.500000 pour
1.000000 pour la partie en pleine propriété,
ventilation que n'ont pas acceptée les vendeurs, qui proposaient
2.395 000 pour la
partie en pleine propriété ; ce désaccord résultait
de ce que la partie vendue en pleine
propriété constituant leur habitation principale était
exonérée de plus value d'où l'intérêt
pour eux de la fixer le plus haut possible ; ce dont il ressort que
le caractère
déraisonnable de leur propre proposition est pour partie à
l'origine du désaccord.
Il appartenait aux notaires, quand bien même la vente se faisait
sans condition
suspensive d'obtention d'un prêt par M. Pascal Droff , de s'assurer
de la pleine efficacité
de l'acte non seulement quant à l'acte de vente strict, mais
quant à ses suites notamment
fiscales, et de se prémunir contre le risque d'une mauvaise foi
a posteriori de l'une des
parties ; les incidences fiscales de la cession étaient immédiates
pour les vendeurs,
s'agissant de la plus value sur la vente de leur maison d'habitation
principale, et à terme
éventuel pour l'acquéreur dans l'hypothèse d'une
revente du bien immobilier.
Or, s'il est allégué, sans preuve, que la mention de la
ventilation avait été
envisagée dans le compromis de vente et a été abandonnée,
les notaires n'établissent pas
qu'ils aient avisé et ce par écrit, les parties des risques
qu'impliquait cette absence de
mention, tant dans le compromis que dans l'hypothèse où
elle serait devenue nécessaire
dans l'acte de vente et aurait été à l'origine
d'un désaccord, ce qui s'est finalement
réalisé et a fait échouer la vente.
Il apparaît en conséquence que les notaires ont commis
une faute.
Cette faute a causé à M. Droffun préjudice, qui
est caractérisé par le fait qu'il
a été condamné à payer aux époux
Balbiano les sommes arbitrées par la cour d'appel de
Bordeaux dans son arrêt du 20 septembre 20 Il, en application
notamment de la clause
pénale contenue à l'acte du 13 février 2008.
Le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice
résulte de ce que si la
ventilation entre les prix de vente de la partie pleine propriété
et de la partie nue propriété
avait été envisagée dès l'acte du 13 février
2008, ce qui était matériellement réalisable,
ou bien les parties n'auraient pas trouvé d'accord sur ce point,
et le compromis n'aurait
pas été signé, de sorte que la finalisation de
la vente n'aurait pas eu de raison d'être, ou
bien, en présence d'une ventilation actée, la question
de la garantie offerte par M. Pascal
Droff à la banque à laquelle il recourait finalement aurait
été quant à sa valeur d'ores
et déjà déterminée.
Il s'ensuit que le jugement sera réformé et que la responsabilité
des deux notaires
et des SCP auxquelles ils appartiennent est engagée.
S'agissant du préjudice, il relève de la perte de chance
de ne pas être condamné
au paiement de partie de la clause pénale et de dommages intérêts
au profit des
vendeurs, préjudice avéré par l'effet de la décision
judiciaire, mais l'indemnisation de
la perte de chance n'est pas une indemnisation intégrale; la
cour trouve dans les
éléments du dossier les éléments pour fixer
l'indemnisation accordée à M. Pascal Droff
à la somme de 20 000 , étant rappelé que
la cause essentielle du litige initial résulte de
la volte -face de M. Pascal Droff quant au financement du bien immobilier,
qui a généré
la question de la ventilation des deux prix.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis
à la charge in solidum des
deux notaires et des deux SCP intimées, qui seront déboutés
de leur demande en
application de l'article 700 du code de procédure civile, et
condamnés à payer à M.
Pascal Droff une somme de 2500 à ce même titre.
La compagnie MMA lARD assureur des deux notaires, qui ne conteste pas
sa
garantie, devra garantir ceux-ci des condamnations prononcées
contre eux.
PAR CES MOTIFS
LACOUR
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau, dit que maître Stéphane Massie
et maître Alexandre Morau-
Lespinard ont engagé leur responsabilité professionnelle
à l'occasion de la vente d'un
bien immobilier entre M. Pascal Droff et les époux Balbiano ;
Condamne in solidum maître Stéphane Massie solidairement
avec la SCP Massie
Stephane Massie Mathieu Delperier Loïc, et in solidum avec maître
Alexandre Morau-
Lespinard, ce dernier solidairement avec la SCP Ducourau Duron
Labache Landais
Moreau-Lespinard à payer àM. Pascal Droffla somme de.
20 OO0 euros. à titre de dommages
intérêts, et celle de 2500 euros en application de
l'article 700 au code de procédure civile;
Dit que la compagnie MMA lARD devra garantir maître Stéphane
Massie, la SCP
Massie Stephane Massie Mathieu Delperier Loïc, maître Alexandre
Morau-Lespinard,
et la sep Ducourau Duron Labache Landais Moreau-Lespinard des condamnations
prononcées contre eux;
Condamne in solidum maître Stéphane Massie, la SCP Massie
Stephane Massie Mathieu
Delperier, maître Alexandre Morau- Lespinard, et la SCP Ducourau
Luron Labache
Landais Moreau-Lespinard aux dépens de première instariëe
et d'appel et en ordonne la
J distraction au profit de la SCP Le Barazer d'Amiens.
Le présent arrêt a été signé par Elisabeth
LARSABAL, président, et par Madame
Irène CHAUVIRE, greffier, auquel la minute de la décision
a été remise par le
magistrat signataire.
Le Greffier,
Cour d'Appel de Bordeaux
1ère Chambre civile
Le Président,
Arrêt du 20 juillet 2017
RG n° : 16/02827
